房价或面临1998年般的变局，需做好心理准备

最近，我遇到的最多问题是：今年的房地产市场与历史上的哪一年最为相似？各种观点层出不穷。有些人认为像2015年，因首付和利率降低，限购政策松动，仅需棚改货币化的助力；另外一些人则提到2008年，因经过去年的下跌，政策紧急出台，接下来将发生V型反弹；甚至还有极端的说法称之为1991年日本房地产泡沫的翻版，调整后将面临漫长的滞涨期。

经过对过去四十年的房地产数据以及每轮拐点及其政策的研究后，我得出了一个令人意外的结论：今年最接近的其实是1998年，而非2015年、2008年或日本的情况。前两者所经历的主要是政策刺激下的短期反弹，而如今的状况则是根本性的制度变革。这样的转变被称作制度级拐点，远非简单的降低首付或减税可以比拟。

首先，不同于2015年，尽管今年的首付降至15%，利率创下历史低点，限购政策也在范围上大幅放松，但其核心问题截然不同。2015年的主要推动力为棚改货币化，全国范围内开工580万套住宅，七成的补偿款迅速流入楼市。而今年的情况则是居民的住房普及率已达1.5套，政策的基调为通过发债来保障市场稳定，而非大幅度的资金投入，连预售制度也有所调整，显然是不同的等级。

再者，2008年的情况是因金融危机的突袭而被动救市，施行的四万亿计划导致了V型反弹。而今年所有文件的基调都强调的是“稳字当头”，防范风险及确保交付，从未提出要像以往那样刺激经济。这是强心针与制度替代的本质不同。

对于日本1991年的比较则是自我危言危行。那年日本因泡沫顶峰后急剧加息，导致银行破产和房价大幅波动。而我们是在经历了四年的调整后，主动进行改革，经济仍保持在5%的增长，银行体系相对稳定，可比性并不强。

那么为何今年尤其像1998年呢？1998年7月，国务院发布第23号文件，取消福利分房，全面推行住房市场化，结束了数十年的旧制度，开启了商品房时代。对比之下，1998年的核心在于制度变革，而非简单的利率调整。今年8月28日，住建部等三部门合作，推行优先现房销售的新政策，改动了高杠杆和快周转的传统模式，这一系列变化彻底改变了市场格局。

这表明普通政策只能调节市场的冷热，而制度重构则改变了整个行业的未来。1998年是一个新纪元的开始，而2026年有可能是另一个重大转折。历史表明，在市场最为绝望的瞬间，改革往往悄然来临。比如，1998年在亚洲金融危机后，市场库存激增，人们对购买商品房感到无比困惑，然而正是这时的改革启动了二十年的繁荣；而今年的新政本为降低杠杆以防范风险，却在无意中为优质资产的价值重确认打开了大门。

两者背后都有行业的深度洗牌。1998年后，国营建筑公司被淘汰，万科等新兴企业崛起；而今高杠杆的中小房企正在出局，国有控股企业主导市场，价格战争的惨烈基础已不复存在。与此同时，央媒对政策的布局亦格外重要。今年4月，人民日报、新华社等频繁发声，4月28日的政治局会议明确表示要“努力稳定房地产市场”，8月底的政策改革亦显示出底气十足。

然而，必须要清楚的一点是，历史并不会简单重复。1998年是从零起步，城镇化率只有33%，人口红利驱动着市场上涨；而2026年则是从一向N的阶段，城镇化率已经达到了67%，且人口红利面临顶峰，普遍上涨的可能性降低。未来市场的主旋律将是分化，核心城市优质房源将持续升值，而郊区和三四线城市仍要面临去库存的挑战。

但不变的是，每一次重大变革的启示都是在众人的疑惑中逐渐显露的。1998年房改时，许多人哀叹“天塌了”，认为老百姓买不起房，但回顾看来，那恰恰是许多人命运转折的起点。对于此次复苏的路径，三大核心约束将难以改变：现房销售政策将开盘周期从1年延长至2-3年，新的土地最快在2028年底才能供应，而上半年住宅新开工面积已同比下降24.1%。现房销售的刚性成本上涨也将影响开发商盈利，寡头格局的形成意味着价格将稳定下去。

全球投行高盛也对市场进行了预测，指出从2025到2028年间，上海和深圳的核心区域将有15%的房价回升，优质改善型房源或甚至超过20%的涨幅。然而，这一轮复苏更可能表现为分化，而非全国普涨。一线核心区优质房源的上涨将更加确定，而强二线城市将稳步上扬，普通二线经济横盘，远郊和三四线城市仍需继续去库存。未来市场的节奏预计是缓步上升，而非快速的V型反弹。短期内的上涨可能会被视为假象，预计在2027下半年到2028年之间，由于预售现房的缺口将加快市场的修复。

最后，有必要提醒大家，面对分化的市场，无谓的购房行为可能带来更大的风险。现在的购房决策需更为谨慎，避免在不利的时机进行投资。